Hipoteka bat sinatzea bizitzan zehar hartzen den erabaki ekonomiko garrantzitsuenetako bat da. Hala ere, prozesu hori ez da behar izango zukeena bezain erraza.
Horrela, lehenik eta behin, erosi nahi dugun etxebizitza aukeratu baino lehen, gure gaitasun finantzarioa zein den garbi izan beharko dugu. Hau da, zenbat diru dugu? Izan ere, kontuan hartu behar dugu banketxeak ez daudela hipotekak ematera behartuta eta etorkizunean hitzartutako konpromisoei aurre egiteko gai izango garela garbi dutenean bakarrik egingo dute.
Aurrezkiak eta lan egonkor edo aukerak izan ditzakeen lan bat baduzu eta zure ordainketa-gaitasuna garbi baduzu, seguruenik, hipoteka bat lortuko duzu arazorik gabe. Puntu horretara heldu bazara, zein etxebizitza nahi duzun erabaki ahal izango duzu.
Bestalde, hipoteka-mailegu bat emango digutenaren inguruan zalantzak badituzu, ideia ona izan daiteke banketxe ezberdinetan zure benetako finantzazio aukeren, eskatu ahal duzun kopuruaren, hipotekaren interes-tasaren eta baldintzen inguruan galdetzea.
Normalean, kontuan hartu beharko duzu banketxeek gehienez etxebizitzaren balioaren % 80 finantzatuko dizutela.
Modu horretan, gure ahalbideetara egokitzen den etxebizitza bat bilatzen has zintezke.
Hipoteka bat eskatzeko baldintzak
Jarraian zehazten diren parametroak betetzen dituen edonork eska lezake hipoteka bat:
- Sarrera eta aurrezki iturri egoki bat izatea. Banketxeek hipotekaren % 100 finantzatzen ez dutenez eta, gehienez %80ko finantzazioa lortu ahal duzunez, falta zaizun kopurua zure aurrezkiekin ordaindu beharko duzu. Horri guztiari, horrelako prozesu batek izaten dituen komisioak eta eratorritako gastuak gehitu beharko dizkiozu. Eta gastuetarako, gutxi gora behera, beste % 5.
- Lan finkoa diru-sarrera errepikariekin, modu horretan bermatu ahal duzu hipoteka-maileguaren hileko gastuei aurre egiteko gai zarela.
- Berankorren zerrendaren batean ez azaltzea.
- Banketxeak zalantzak baditu aipatu baldintzaren bat betetzen ez duzulako, beste motatako bermeak eskatuko dizkizu, adibidez, abal-emaile bat. Hipoteka-mailegua sinatzen denean abal-emailea izango da zorraren ardura izango duen pertsona eta, beraz, horrek zenbait arrisku ekar ditzake. Zuk ordaintzen ez baduzu, abal-emailea izango da zorrari aurre egin beharko diona bere ondasun ekonomikoarekin eta pertsonalekin. Gomendagarriena da zure familiako abal-emaile bat eskatu behar ez izatea, gauzak okertzen badira, horrek arazo gehiago ekarriko baititu.
Hipoteka bat eskatzeko baldintza horiek guztiak betetzen ez badituzu, hobe da ez arriskatzea. Saiatu denbora irabazten eta aurrezten etorkizunean hipotekaren kostuei aurre egin ahal izateko.
Gehien komeni zaizun hipoteka aukeratu
Aipatu baldintza horiek guztiak betetzen badituzu eta hipoteka bat eskatzearen prozesuarekin jarraitzea erabakitzen baduzu, gehien komeni zaizun hipoteka-mailegua zein den aztertu beharko duzu.
Horretarako, komeni da hipoteka-merkatuaren nondik norakoen berri izatea eta banketxe ezberdinen eskaintzak aztertzea. Lan gogaikarria izan daiteke, baina merezi du. Kontuan izan seguraski zure bizitzan egingo duzun gasturik handiena izango dela.
Horregatik, zure beharretara gehien egokitzen den hipoteka motan zentratu beharko duzu. Kontuan hartu beharko dituzu zure diru-sarrerak eta gastuak eta hileko ordainketei ezezik, bestelako zenbait gastuei ere aurre egin beharko diezula. Oso gomendagarria da ordaindu beharko duzun hileko-ordainketa zure diru-sarreren % 30-35 baino handiagoa ez izatea.
Hipoteka bat aukeratzerakoan hipoteka-mailegu mota ezberdinak daudela jakin beharko duzu: interes-tasa finkoa duten maileguak (hileko kuota eta interes-tasa ez dira aldatuko mailegua irauten duen bitartean. Berdin dio Euriborra aldatzen den ala ez; zuk beti kopuru berbera ordainduko duzu); interes-tasa aldakorra duten maileguak (hileko kuota Euriborraren baitan alda daiteke); edo, interes-tasa mistoko maileguak (lehenengo urteetan interes-tipoa finkoa izango da eta hurrengoetan, aldiz, aldakorra).
Hipoteka-mailegua aukeratzen duzunean, ondo aztertu beharko duzu sinatzen duzun kontratua, behin sinatuta ez baitago atzera-bueltarik.
Maileguaren kostua
Behin informazio guztia bilduta, hurrengo pausua hipoteka-maileguaren kostua kalkulatu beharko duzu. Horretarako, funtsezkoa da ITN (TIN), UTB (TAE) edo Euribor bezalako kontzeptuak ezagutzea.
- ITN (Interes-tasa Nominala) da banketxeak dirua mailegatzeagatik kobratzen digun prezioa. Hala ere, kopuru horrek ez dizu askorako balio, kopuru horrekin bakarrik ezin baituzu kalkulatu zenbat kostatuko zaizun mailegua, besteak beste, ez dituelako komisioak edo eskatzaileak ordaindu beharreko bestelako kostuak aintzat hartzen. Tasa hori zehaztu beharreko denbora tarte zehatz bati dagokio, adibidez, urteko % 6 nominala hileko % 0,5 nominalaren baliokidea litzateke. Ez ditu aintzat hartzen ordainketen aldizkakotasuna.
- UTB (Urteko Tasa Baliokidea). Tasa horrek epe zehatz batean mailegu batek duen kostu efektiboa neurtzen du, urteka eta kontsumitzaileak ordaindu behar dituen komisioak eta kostuak eta ordainketen aldizkakotasuna aintzat hartuz. Datu objektiboa da eta mailegu ezberdinak alderatzeko baliagarria izango duzu. Espainiako Bankuak badu, kopuru beretik, interes nominaletik eta amortizazio epetik abiatuta, hipoteka-maileguen UTBrako simulatzaile bat.
- Euroborra da Europar Batasuneko banketxeek eurotan duten finantzazioaren kostua. Hilero Estatuko Aldizkari Ofizialean argitaratzen den Euriborra urtebeteko epean Euribor erreferentziatuak izan duen hileko batezbestekoaren emaitza da.
Komisioak
Hilero egin beharreko ordainketaz gain, eta hipoteka kontratu duzun banketxearen arabera, komisio ezberdinak ordaindu beharko dituzu. Ohikoenak honako hauek dira:
- Irekiera-komisioa. Hipoteka-maileguaren zenbateko osoan oinarrituta kalkulatzen da. Komisio hau maileguaren hasieran ordaintzen da banketxeak egiten dituen izapideen eta maileguaren formalizazioaren kostuen ordain gisa.
- Hipotekari lotutako kontuaren komisioa. Zenbait banketxetan kuoten ordainketak kudeatzeko balio izango duen kontu bat irekitzeko eskatuko dizute. Komisio hori ez da banketxe guztietan ematen eta zure ohiko banketxean eskatzen baduzu mailegua, normalean, ez dizute horrelakorik eskatuko.
- Amortizazio partzialari edo osoari dagokion komisioa. Komisio hori ematen da bezero batek amortizatu beharreko kapitala aldez aurretik partzialki edo osotasunean ordaintzen duenean.
Eskatu beharreko kopurua kalkulatu
Zure diru-sarreretan oinarrituta hipoteka-maileguan eska dezakezun gehienezko kopurua kalkulatzea ezinbestekoa da.
Lehenik eta behin, etxebizitza ordaintzeko behar duzun kopuru zehatza jakin behar duzu. Horretarako, etxebizitza baten erosketak zenbait kostu estra dituela jakin behar duzu: BEZa (etxebizitza berria bada), Ondare-eskualdaketen Gaineko Zerga, notariotza, erregistroa, gestoria, Egintza Juridiko Dokumentatuen Gaineko Zerga (ohiko etxebizitzen kasuan salbuetsita) eta tasazioa. Horrelako gainordainek azkenean ordaindu beharreko kopurua handituko dute.
Eskatu beharreko kopurua kalkulatzeko, banketxeetan badira simulatzaile ezberdinak. Horietan, erosketari buruzko datuak sartuta, azkenean guztira ordaindu beharreko kopurua lor daiteke. Gainera, simulatzaile horiei esker, hilero ordaindu beharreko kuotaren zenbatekoa ere jakin genezake. Interes-tasa aldakorra duen hipoteka batera jotzen bada, komenigarria da % 5,40 Euriborra duen tasa batetik eratorritako kuota kalkulatzea (azken 20 urtetan Euriborrak izan duen mailarik altuena).
Beharrezkoa den dokumentazioa
Jarraian, beharrezkoa den dokumentazio guztia bildu beharko duzu banketxeak eskaintza bat egin diezazun eta, horren baitan, hipoteka kontratatzea edo ez erabaki beharko duzu.
Banketxeek eskatzen ohi dituzten dokumentu edo agiriak honako hauek izaten dira: NAN, berme kontratua (egin bada), etxearen inguruko informazioa, Errenta aitorpena, jabegoan dituzun etxebizitza guztien eskriturak, alokairuaren kontratua erosi behar duzun etxea hori bada, lan-bizitza ziurtagiri eguneratua, azken laburpen bankarioak, banku-kontuetan duzun saldoa eta bestelako diru-sarreren egiaztagiriak.
Inoren konturako langilea bazara, lan-kontratua eta azken hiru nominak ere eskatuko dizkizute. Sarrera horiez gain, beste maileguren bat izango bazenu, azken hiru kuoten ordainagiriak ere aurkeztu beharko dituzu.
Langile autonomoa bazara, berriz, honako hau eskatzen dute: urteko BEZ aitorpena, BEZaren hiruhileko ordainketak, azken errenta aitorpena, Segurantza Sozialari dagozkion azken ordainagiriak, zentsu-aitorpena, autonomoei dagokien kuoten ordainagiriak eta banku-kontuen azken urteko laburpenak.
Hipotekaren onarpena
Behin dokumentazioa aurkeztuta, bankua arriskuen azterlan oso bat egingo du eta zenbait egunetara zure eskaera onartzen duen ala ez esango dizu. Erantzuna baiezkoa bada, eskaini ahal dizuten finantzaketa-baldintzak aurkeztuko dizkizute. Informazio hori guztia Informazio Normalizatuaren Europako Fitxa (FEIN) izeneko agiri batean jasoko da.
Komenigarria da bertan jasotzen den informazio guztia arretaz irakurtzea, dena ondo ulertzen duzula ziurtatzea eta kontuak egitea eskaintza interesgarria den ala ez erabakitzeko. Kasu horretan, ez zara soilik aplikatutako interes-tasara mugatu behar; eskatzen diren loturak eta horiek ez onartzekotan zein nolako penalizazioak izango diren ere aintzat hartu beharko dituzu.
Sinadura notarioaren aurrean
Eskaintza loteslearen epea amaitu baino lehen, bankuari eskainitako baldintzetan hipoteka sinatu nahi duzun ala ez adierazi beharko diozu. Hipoteka bat eskatzeko prozesuan hartu beharko dugun azken erabakia izango da.
Hipoteka sinatu baino lehen, notarioarengana joan beharko duzu, gutxienez, 10 egun lehenagoko epearen barruan, banketxeak igorritako dokumentazioan azaltzen diren baldintza guztiak aztertzeko eta izan daitezkeen zalantzak argitzeko. Banketxeak, bere aldetik, oso informazio zehatza eman beharko dio eskatzaileari eta notarioari bide telematiko baten bidez hori guztia egiaztatu ahal izateko.
Agiri guztiak prest daudenean, notarioaren aurrean sinatu beharko duzu eta modu horretan, eta Jabetza-erregistroan erregistratu ostean, hipoteka formalizatuta geratuko da. Notarioaren aurrean egiten den izenpetze hori, normalean, salerosketaren izenpetzearekin batera egiten da. Modu horretan, etxea erosteko banketxeak mailegatu dizun dirua zuzenean saltzaileari emango diozu.
Hipoteka lege berriaren aldaketa esanguratsuenak
Hipoteka lege berria (Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019) 2019ko uztailaren 17tik aurrera sinatu diren hipoteka-maileguetara ezartzen zaie.
Lege berriak hainbat berrikuntza barneratu ditu. Horien guztien xede nagusia da kontsumitzaileei zein banketxeei segurtasun handiagoa eskaintzea, are gehiago, abusuzko klausulen afera eta gero. Gainera, lege berriak babes handiagoa eskaini nahi die kontsumitzaileei, baina horren truke, bankuek etxebizitza erosteko maileguen baldintzak zaildu lezakete. Jarraian, aipatu lege berriak jaso dituen berrikuntza nagusiak:
Notarioaren papera. Bezeroak notariora joan behar du, gutxienez, 10 eguneko aurrerapenarekin, banketxeak igorritako dokumentazioan azaltzen diren baldintza guztiak aztertzeko eta izan daitezkeen zalantzak argitzeko. Banketxeak, bere aldetik, oso informazio zehatza eman beharko dio eskatzaileari eta notarioari bide telematiko baten bidez hori guztia egiaztatu ahal izateko.
Komisio mugatuak. Araudi berriak amortizazio oso edo partzialarengatik kobra daitezkeen komisioak mugatzen ditu. Muga berriak hipoteka motaren – finkoa edo aldakorra- eta kitapena egiten den unearen baitan ezarriko dira (ez dira berdinak izango hipotekaren lehen urteetan edo azkenekoetan egiten bada).
Behar baino lehenagoko epemuga klausula. Zordunaren limitea zabaldu da eta ondorioz, banketxeek gehiago itxaron beharko dute hipotekaren betearaztea hasteko, hots, behar baino lehenagoko epemuga klausula izenarekin ezagutzen dena. Orain, gutxienez, 12 kuota edo hipotekaren % 3 ordaindu gabe utzi behar dira. Era berean, zoru-klausula bezalako klausulak debekatuta daude.
Hipoteka aldakorretik finkora. Hipoteka aldakor batetik finkora pasatzeko edo multidibisa batetik euroko hipoteka batera pasatzeko izapideak merkatu dira. Era berean, berandutze-interesa eta kontzesioa beste produktu batzuen kontrataziora (aseguruak) lotuta egotea mugatzen da. Hipotekaren egikaritze gastuak modu argian banatzen dira: bezeroak bakarrik tasazioa eta eskatzen dituen eskrituren kopiak ordainduko ditu.
Bezeroaren kaudimena. Banketxeek modu zehatzean aztertu beharko dute bezeroaren kaudimena eta informazio zehatza eskaini beharko dute hipoteka sinatu aurretik eta iraunaldian zehar. Adituen ustez, kaltetuenak enplegu egonkor bat ez duten bezeroak izango dira, eta horien artean, noski, gazteak eta autonomoak.
Ricardo Aguirre
Laboral Kutxako Hipoteka Sailaren arduraduna
“Gaztea bazara, komeni da Etxebizitza Kontu bat zabaltzea beharrezkoa izango den aurrezpena izateko”
Zein da hipoteka bat eskatzerakoan gazte batek kontuan hartu beharko lukeen elementurik garrantzitsuena?
Erosi behar duen etxebizitza horrek duen prezioaren % 25 aurreztuta izatea. Bestela, abal-emaile bat eskatuko zaio, maileguak etxebizitzaren balioaren % 80 gaindituko duelako. Era berean, komenigarria da Etxebizitza Kontu bat irekitzea beharrezkoa izango den aurrezpen hori lortu ahal izateko.
Interes-tasa finkoa ala aldakorra?
Hori bezeroak erabaki beharreko zerbait da. Kuotarekin oso justu dabilen bezero bat bada (hots, hileko diru-sarreren % 30-35) hobe izaten da tasa finko batera jotzea. Modu horretan, Euriborrak gora egingo balu, kuota ez litzateke ordaindu ahal den kopurutik haratago joango. Interes-tasa finkoa, lehen urteetan, aldakorra baino altuagoa izaten da, baina “seguru” bat du. Gehiago ordaintzen da, baina 30 urtetan kuota es dela aldatuko bermatuta duzu. Merezi du? Hori bakoitzak erabaki beharko du.
Amortizatzerakoan bi aukera daude: denboran eta kuotan. Zeren baitan aukeratu beharko litzateke bata edo bestea?
“Kuota jaitsi” aukera hartzen bada, maileguaren osotasunean interes gehiago ordainduko dira. Ohikoena honako hau da: hasieran, kuota altua denean, jende gehienak kuota murriztea aukeratzen du (erosoago egoteko). Kuota hori bezeroarentzat ‘erosoa’ denean, orduan “denbora murriztea” aukerara jotzen da.
Amortizazio partzial bat egiten den bakoitzean, bezeroak une horretan gehien egokitzen zaion aukera hartu ahal du, hots, ez du zertan beti aukera bera izan behar.
